以案说法 |“跳过”中介买了房,中介找我要赔偿? - 经典案例 - 长沙律师|长沙律师在线法律咨询-湖南大鲲律师事务所

以案说法 |“跳过”中介买了房,中介找我要赔偿?

发表时间:2019-07-30 1207

 
以案说法

 

买房无小事!购买房产本就是一笔大支出,再加上高额的税费压力,一些购房者会本着“货比三家不吃亏”的原则,在看房满意的情况下,对比不同房地产顾问公司的报价择优而购,却不料这一举动竟被告上法庭。

以案说法

 

案例简介

2008年下半年,原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日,上海某房地产经纪有限公司带陶某华看了该房屋;11月23日,上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶某华之妻曹某某看了该房屋;11月27日,中原公司带陶某华看了该房屋,并于同日与陶某华签订了《房地产求购确认书》。

该《确认书》第2.4条约定:陶某华在验看过该房地产后六个月内,陶某华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某华有关联的人,利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的,陶某华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%,向中原公司支付违约金。

以案说法

 

当时中原公司对该房屋报价165万元,而某房地产顾问公司报价145万元,并积极与卖方协商价格。11月30日,在某房地产顾问公司居间下,陶某华与卖方签订了房屋买卖合同,成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续,陶某华向某房地产顾间公司支付佣金1.38万元。

争议焦点

被告是否属于“跳单”违约行为?

原告中原公司诉称

被告陶某华利用中原公司提供的上海市虹口区某路某号房屋销售信息,故意跳过中介,私自与卖方直接签订购房合同,违反了《房地产求购确认书》的约定,属于恶意“跳单”行为,请求法院判令陶某华按约支付中原公司违约金1.65万元。

以案说法

 

被告陶某华辩称

涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋,中原公司并非独家掌握该房源信息,也非独家代理销售。陶某华并没有利用中原公司提供的信息,不存在“跳单”违约行为。

法院观点与结果法院认为

中原公司与陶某华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质,其中第2.4条的约定,属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款,其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金,该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定该约定有效。根据该条约定,衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。

以案说法

 

本案中,原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,中原公司的房屋信息并不具有唯一性,陶某华及其家人可以合法的通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并最终通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此,陶某华并没有利用中原公司的信息、机会,故不构成违约,对中原公司的诉讼请求不予支持。法院生效判决:中原公司要求陶某华支付违约金1.65万元的诉讼请求,法院不予支持。

律师总结

房屋买卖居间合同中,关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息,却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效,如买房利用中介公司的提供的信息,“跳过”中介公司“私下”与卖方签订房屋买卖合同的,中介公司有权要求买方依据居间合同的约定承担违约责任。

以案说法

 

但是,在生活中卖方为了能够快速的将房屋转让出去,一般都会将房屋交由多家中介公司代理买卖,当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息,故不构成违约

以案说法

 

买房无小事!购买房产本就是一笔大支出,再加上高额的税费压力,一些购房者会本着“货比三家不吃亏”的原则,在看房满意的情况下,对比不同房地产顾问公司的报价择优而购,却不料这一举动竟被告上法庭。

以案说法

 

案例简介

2008年下半年,原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日,上海某房地产经纪有限公司带陶某华看了该房屋;11月23日,上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶某华之妻曹某某看了该房屋;11月27日,中原公司带陶某华看了该房屋,并于同日与陶某华签订了《房地产求购确认书》。

该《确认书》第2.4条约定:陶某华在验看过该房地产后六个月内,陶某华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某华有关联的人,利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的,陶某华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%,向中原公司支付违约金。

以案说法

 

当时中原公司对该房屋报价165万元,而某房地产顾问公司报价145万元,并积极与卖方协商价格。11月30日,在某房地产顾问公司居间下,陶某华与卖方签订了房屋买卖合同,成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续,陶某华向某房地产顾间公司支付佣金1.38万元。

争议焦点

被告是否属于“跳单”违约行为?

原告中原公司诉称

被告陶某华利用中原公司提供的上海市虹口区某路某号房屋销售信息,故意跳过中介,私自与卖方直接签订购房合同,违反了《房地产求购确认书》的约定,属于恶意“跳单”行为,请求法院判令陶某华按约支付中原公司违约金1.65万元。

以案说法

 

被告陶某华辩称

涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋,中原公司并非独家掌握该房源信息,也非独家代理销售。陶某华并没有利用中原公司提供的信息,不存在“跳单”违约行为。

法院观点与结果法院认为

中原公司与陶某华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质,其中第2.4条的约定,属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款,其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金,该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定该约定有效。根据该条约定,衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。

以案说法

 

本案中,原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,中原公司的房屋信息并不具有唯一性,陶某华及其家人可以合法的通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并最终通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此,陶某华并没有利用中原公司的信息、机会,故不构成违约,对中原公司的诉讼请求不予支持。法院生效判决:中原公司要求陶某华支付违约金1.65万元的诉讼请求,法院不予支持。

律师总结

房屋买卖居间合同中,关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息,却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效,如买房利用中介公司的提供的信息,“跳过”中介公司“私下”与卖方签订房屋买卖合同的,中介公司有权要求买方依据居间合同的约定承担违约责任。

以案说法

 

但是,在生活中卖方为了能够快速的将房屋转让出去,一般都会将房屋交由多家中介公司代理买卖,当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息,故不构成违约

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